За последний год рынок офисной недвижимости окончательно превратился в рынок арендатора. В такой ситуации владельцы бизнес-центров согласны не только брать на себя отделку помещений, но и готовы индексировать валютные договоры по льготному курсу. Более того, по словам экспертов, уже в ближайшее время договоры в валюте полностью исчезнут с рынка.

Новые правила

«Рынок сегодня характеризуется серьезным дисбалансом спроса и предложения», - говорит Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium. По его словам, эксперты-консультанты предрекали кризис рынка офисной недвижимости еще в 2013 г. при внешне благополучной ситуации, а экономическая ситуация только ускорила этот процесс. Если до 2014 г. на одного офисного собственника приходилось 3-4 активных арендатора на рынке, то сейчас на одного арендатора приходится 5-10 собственников, добавляет он. «По итогам 1 кв. 2016 г. около пятой части рынка офисов стояли пустыми», - соглашается Наталья Круглова, директор бизнес-направления «недвижимость» компании Strategy Capital Advisor. По ее словам, при условии стабилизации спроса на текущих уровнях и отсутствии нового ввода свободных площадей хватит на  5-6 лет. Скорее всего увидим дифференциацию ставок: по качественным объектам они будут незначительно расти, а по не качественным – снижаться еще больше», отмечает она.

«Среди консультантов и владельцев офисной недвижимости идет настоящая борьба за наиболее крупных арендаторов, которые ищут офис, и такая ситуация продлится в 2017 г.», - говорит Роман Щербак. По его словам, главное, что могут сделать собственники, чтобы привлечь немногочисленных арендаторов именно в свои объекты – это установить очень гибкие арендные ставки, предоставлять дисконты до 30% от изначальной ставки, выполнять за свой счет отделку, а также предоставлять различные бонусы. В таком случае у них есть шансы на заполнение своих офисов. По словам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Константина Лосюкова, на рынке офисов объем предложения до сих пор значительно превышает спрос. Так, в классе А вакантно 25% помещений, в В – около 17%. «Рынок зафиксировался на каких-то значениях, что говорит, что он достиг предела в плане снижения цен. Большинство владельцев уже сильно дисконтировали свои ожидания, приспособились к рынку, и их положение перестало быть отчаянным. Хотя они по-прежнему хотят арендаторов, но уже по более выгодным для себя условиям», - говорит он.

Снижение спроса на B2B-аренду

Действительно, на рынке офисной недвижимости Москвы наблюдается снижение объемов спроса и замедление активности со стороны новых игроков рынка. «В большей степени активность проявляется в отношении пересмотра текущих договоров аренды и поиска более выгодных предложений», - говорит Вера Зименкова, региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International в России. По ее словам, по итогам II квартала 2016 г. на рынке наметилась стабилизация запрашиваемых ставок, номинированных в долларах. Темпы снижения ставок значительно замедлились: по итогам I полугодия 2016 г. вниз скорректировался только показатель запрашиваемой ставки аренды на офисы класса А на 5%, тогда как в 2015 году годовое снижение превышало 8%, а еще годом ранее 12%. «Текущие показатели номинально сохраняются на уровне конца 2015 года, однако большая часть собственников при заключении договора фиксируют верхнюю границу валютного коридора по курсу ниже официального, что фактически снижает эти ставки на 15%», - говорит Зименкова.

Рубль ближе

Одним из наиболее важных признаков новой ситуации на рынке офисной недвижимости эксперты называют постепенный отказ арендодателей от валютных договоров. «За 2015 г. более 70% арендодателей перешли в рублевые договоры», - говорит Роман Щербак. По его словам, это стало логичным в текущих экономических условиях, тем более, что те арендодатели, которые перешли на рубли раньше остальных, получили высокое конкурентное преимущество. В свою очередь бизнес-центры, которые не могут отказаться от валютной привязки установили коридоры на уровне около 50 руб. за доллар. «Немногие собственники, которые в связи с девальвацией рубля не предприняли никаких мер по изменению своих арендных условий, не могут заполнить свои офисные площади уже долгое время», - говорит Роман Щербак. По его словам, к концу 2016 г. валютные договоры аренды, скорее всего, практически исчезнут на рынке. Исключение составят договоры иностранных компаний, получающих доход в валюте и способных обслуживать долларовую ставку аренды. Однако даже они в стремлении оптимизировать свои арендные издержки, уже готовы рассматривать объекты с рублевыми ставками. «Количество валютных договоров находится на уровне погрешности, почти весь рынок аренды перешел в рубль», - согласна Наталья Круглова.

Однако в некоторых районах Москвы еще сохраняются валютные договоры. «Во введенных в эксплуатацию офисах «Москва–Сити» сегодня около 90% предлагается в российских рублях, в то время как в Павелецком и Ленинградском деловых районах доля офисных помещений класса А, предлагаемых арендаторам в российских рублях, составляет около 70%, а в Белорусском деловом районе — 45%», - говорит Константин Лосюков. По его словам, до сих иногда подписываются договоры в валюте, есть собственники, которые настаивают на этом, например, если бизнес-центр располагается в очень престижном месте, как кремлевская зона. «Большинство арендаторов напуганы девальвацией рубля и предпочитают зафиксировать аренду в рублях. Для них валютный договор выглядит более пугающим, чем ежегодная индексация рублевого договора. Индексацию стараются привязать к индексу потребительских цен, в среднем она составляет 10% в год», - говорит он. При пересмотре условий договора собственники могут снизить ставку или перевести договор в рублевую зону, если для арендатора это критично важно и он сможет убедить собственника.

Перспективы на будущее

 По словам Зименковой, от радикального проседания рынок офисной недвижимости пока сдерживает только снижение стоимости аренды и продажи на офисные помещения. «Волатильность рубля и постепенное снижение курса привело к снижению долларовых ставок аренды за год примерно на 30%. Однако в текущей ситуации изменение коммерческих условий не ограничивалось только изменением базовых ставок аренды как таковых», - отмечает она. Собственники, которые не могли найти новых клиентов или хотели удержать существующих арендаторов, адаптировали дополнительные договорные условия под текущие финансовые возможности компаний-арендаторов. Арендные каникулы увеличились минимум до 6 месяцев, а рост официальной инфляции привел к фиксации уровня индексации на уровне 8-10%, говорит Зименкова.

Так, в договорах стали прописываться возможность пересмотра ставки аренды через 2-3 года и возможность расторгнуть договор, в случае если не удается достичь взаимовыгодного уровня ставки. А длительность самих договоров перестала оказывать влияние на размер ставки аренды, и несмотря на то что собственники зачастую сами заинтересованы в краткосрочных договорах, при прочих равных условиях готовы рассматривать и 3-х летние договоры. «Подобные изменения условий характерны для части цикла развития рынка недвижимости, которую характеризуют как «рынок арендатора». Именно такие периоды позволяют арендаторам найти наиболее привлекательное по качеству и коммерческим условиям предложение для аренды нового офиса или перезаключения договора в существующем бизнес-центре», - говорит Вера Зименкова.