13 июля 2016 г. Арбитражный суд Московского округа заслушает кассационную жалобу по делу, которое стало правовой сенсацией года и чья развязка, возможно, одна из самых ожидаемых среди юристов. О споре сотового оператора “Вымпелком” (владеет брендом “Билайн”) и владельца дорогой офисной недвижимости, компанией “Тизприбор” (входит в швейцарскую Eastern Property Holdings), слышали даже далекие от юриспруденции люди, а от его исхода может зависеть то, как будет складываться вся юридическая практика в России.
“Тизприбору” принадлежит бизнес-центр класса А “Эрмитаж-Плаза” на Краснопролетарской улице в центре Москвы. Этот еще советский завод был основательно реконструирован в 2006 г., и сейчас это - “качественный” и “потрясающий воображение” деловой комплекс, следует из информации на сайте компании.
Заключив в 2006 г. предварительный договор, в бизнес-центр в 2007 г. переехал головной офис “Вымпелкома” - по сведениям Colliers International, это была одна из крупнейших в истории московского рынка недвижимости сделка: сотовый оператор занял все три здания “Эрмитаж-Плазы”, что соответствует примерно 32 000 кв м. Через два года, в 2009 году, стороны заключили постоянный договор аренды сроком на десять лет - до 2019 г. В документе они указали, что ставка арендной платы устанавливается в долларах США по курсу Банка России на дату платежа, но платить арендатор будет в рублях по курсу на день оплаты. На тот момент получалось около 900 млн руб. в год.
Однако, представитель “Тизприбора” настаивает на том, что стороны сознательно не прописали границы валютного коридора:
"Арендатор экономил на том, что рост аренды за счет долларовой инфляции был на уровне 1-1,5% в год, в то время как рублевая инфляция приводила к росту ставок аренды на 10-12% ежегодно. В десятилетнем периоде ставка в рублях с учетом инфляции выросла бы вдвое и более, в то время как долларовая ставка за этот же период времени выросла лишь на 10-15%.
Для арендодателя, в свою очередь, ставка, номинированная в долларах, позволили привлечь на строительство “Эрмитаж-Плаза” валютный кредит от Альфа-банка. Здание было заложено банку, и он бы не согласовал ставку, номинированную в рублях".
Сейчас кредит в Альфа-банке погашен за счет валютного кредита, выданного в другом банке, уточняет Станкевич. Нынешнего кредитора он не назвал. По мнению представителей "Вымпелкома", этот аргумент "Тизприбора" выглядит достаточно странными.
"Валютный кредит «Альфа-банка» давно погашен, и "Тизприбор" не предоставлял в суды первой и апелляционной инстанций никаких документов о новом кредите, якобы взятом для рефинансирования и даже сейчас отказывается называть кредитора. Это заставляет сомневаться в существовании такого кредита."
Впрочем, юристы “Тизприбора” на момент заключения договора с "Вымпелкомом" понимали, что курс доллара может измениться - “это обычный предпринимательский риск”, подчеркивает Станкевич. Более того, по его словам, девелопер согласился сдать бизнес-центр “Вымпелкому” по цене $650 за кв м, несмотря на то, что на часть площадей здания был реальный претендент, готовый заплатить существенно больше: к 2010-2011 гг. рыночная цена на аналогичные площадки достигла $900 за кв м.
Так или иначе, в 2009 г. мало кто мог представить, что в скором времени в России произойдет драматическая девальвация рубля, последствия которой ощутит на себе вся экономика страны.
В теории, конечно, в 2009 г. можно было предусмотреть риск столь существенной девальвации, но я тогда не слышал ни одного такого прогноза. Острая фаза мирового экономического кризиса миновала, рубль дорожал, и была уверенность, что так и будет в течение как минимум нескольких лет. Более того - в тот момент ЦБ не рассматривал вариант ухода с валютного рынка и демонстрировал готовность поддерживать стабильность рубля".
И недвижимость в этом смысле не исключение: мало кто из тех, кто подписывал в то время договоры аренды, просчитывал подобные финансовые риски. По данным Colliers, в 2008-2009 гг. в рублях заключалось только около 30% договоров аренды офисных площадей, остальные - в долларах. Особенно сильным “перекос” был в сегменте офисов класса А. "Кроме того, в то время практически никто не прописывал валютный коридор", знает генеральный директор Infoline Иван Федяков.
"В 2009 г., когда заключался долгосрочный договор аренды между “Вымпелкомом” и “Тизприбором”, никто и представить не мог, что произойдет такая стремительная девальвация рубля. Более того, в то время вследствие кризиса 2008–2009 гг. долларовые ставки аренды (а тогда именно в этой валюте заключались договоры) упали практически в два раза, после чего рынок наблюдал их последовательный рост вплоть до 2014 г."
Кроме того, в докризисные времена условия рынка определял арендодатель, пользуясь, в отличие от нынешней ситуации, тем, что спрос превышал предложение, а у арендатора в этом случае зачастую не было возможности изменять условия стандартных договоров. "А кто-то особенно об этом и не задумывался, надеясь в случае непредвиденных обстоятельств договориться с арендодателем", напоминает Ольга Ясько.
Следом за спокойным началом 2010-х, когда казалось, что экономические потрясения кризиса миновали, пришел сложный для всех 2014 г. Начиная с весны, Евросоюз, США и ряд других стран начали поэтапно вводить экономические санкции против России, что мгновенно отзывалось волатильностью курса доллара. В ноябре 2014 года Центральный банк принял историческое решение и отпустил рубль “в свободное плавание”: отныне курсы валют определялись вне определенного ЦБ коридора, а по рыночным принципам. И уже в декабре 2014 г. доллар зашкалил за отметку в 80 руб. Через год, в начале 2016 г. ситуация существенно не изменилась: доллар стоил 73 руб. То есть, за два года американская валюта стала дороже почти в 2,3 раза.
"К концу 2014 г., когда на исчерпание внутреннего ресурса развития и банковский кризис наложились антироссийские и российские санкции, падение цены на нефть, в экономике не осталось никого, кого бы не задел этот кризис - ни мелких игроков, ни крупных, как “Вымпелком”. В дополнение к этому государство решило усилить свое влияние на многие рынки".
Рос доллар - росли долларовые издержки арендаторов.
Столкнувшись с резкой девальвацией рубля в декабре 2014 г., участники рынка недвижимости начали активно пересматривать свои договоры: весь 2015 г. прошел под знаком переговоров, и к 2016 г. в новых и скорректированных договорах практически всем удалось зафиксировать адекватный курс доллара либо перейти на рубли. «В нынешний кризис почти все девелоперы так или иначе пошли на уступки своим арендаторам, и все из них готовы к переговорам», комментирует Ольга Ясько, руководитель отдела консалтинга и аналитики, Knight Frank. Однако некоторым из них пересмотреть условия договора не удалось:
Это связано с гигантской компенсацией, сложностью переезда или, как в случае с ритейлерами, уже “раскрученного” места".
Тем временем, арендные платежи “Вымпелкома” за штаб-квартиру по итогам девальвации рубля выросли с 907 млн руб. в 2009 г. до 2 млрд руб. в 2015 г. “Эти деньги неадекватны ни рынку, ни качеству и размеру помещения”, - утверждает Антон Быков, исполнительный вице-президент по юридическим вопросам и корпоративным отношениям “Вымпелкома”. Компания инициировала пересмотр соглашений с арендодателями, и в 2015 г. “Вымпелкому” удалось добиться внесения изменений практически во все договоры аренды, исходя из рыночных условий.
Единственной компанией, не пошедшей на компромисс, стал “Тизприбор”, говорит Быков. В декабре 2014 г. “Вымпелком” отправил девелоперу первое письмо, предложив в нем отменить валютную оговорку в договоре аренды. Но в ответе “Тизприбор”, по словам Быкова, ограничился встречным предложением незначительных изменений текста договора, не касавшихся размера арендной платы. Последовало еще два письма от “Вымпелкома” с предложением либо расторгнуть договор, либо изменить его условия, но все переговоры так и не увенчались успехом.
"Мы вели переговоры с “Вымпелкомом”, обсуждали его предложение, выдвигали встречные предложения по изменению порядка уплаты арендной ставки, площади аренды - другое дело, что они не были приняты".
"Наше предложение было расценено “Тизприбором” как попытка снижения ставки арендной платы. Однако мы считаем, что получение чрезмерной выгоды за счет арендатора - недобросовестное поведение со стороны арендодателя. Поэтому чтобы соблюсти баланс наших интересов, изменить условия договора было необходимо".
Но и просто съехать из “Эрмитаж-Плаза” было нельзя: в этом случае “Вымпелком” все равно должен был оплатить аренду до 2019 г . - а это около $70 млн.
Придя к выводу, что конструктивного диалога с арендодателем не получается, “Вымпелком” стал готовиться к переезду: в октябре 2015 г. гендиректор компании Михаил Слободин заявил журналистам, что “в ближайшее время” штаб-квартира будет перенесена в более компактный офис. Он пояснил это желанием развивать концепцию open-space и других инновационных форматов, а также оптимизацией издержек. “Действующий офис довольно дорогой”, - сказал тогда Слободин.
"Планируя переезд, мы рассчитывали на то, что суд удовлетворит наши требования. Этот вопрос по-прежнему обсуждается, и переезд с высокой долей вероятности состоится: С учетом оптимизации, перевода части сотрудников на удаленную работу и части функций на аутсорсинг, потребность компании в площадях будет значительно ниже уже в следующем году. “Вымпелком” уже освободил одно из трех зданий нынешней штаб-квартиры".
Читайте далее: Договор дороже денег: как спор «Вымпелкома» с «Тизприбором» дошел до суда
"Платежи были привязаны к курсу доллара по инициативе “Тизприбора”. А мы, как и остальные крупные арендаторы, фактически, не могли ничего изменять, когда заключали договоры с арендодателями недвижимости класса “А”. Кроме того, в течение пяти лет до 2006 г., когда был заключен предварительный договор, официальный курс доллара не превышал 32 руб., а колебания были незначительными. ЦБ в то время корректировал курс с помощью валютных интервенций, устанавливая при этом валютный коридор. За счет этого обеспечивалось соответствие между рыночными ценами и нашими платежами".