Дело “Вымпелкома” и “Тизприбора”: история одного арендного спора

13 июля 2016 г. Арбитражный суд Московского округа заслушает кассационную жалобу по делу, которое стало правовой сенсацией года и чья развязка, возможно, одна из самых ожидаемых среди юристов. О споре сотового оператора “Вымпелком” (владеет брендом “Билайн”) и владельца дорогой офисной недвижимости, компанией “Тизприбор” (входит в швейцарскую Eastern Property Holdings), слышали даже далекие от юриспруденции люди, а от его исхода может зависеть то, как будет складываться вся юридическая практика в России. 

Как хорошо все начиналось

“Тизприбору” принадлежит бизнес-центр класса А “Эрмитаж-Плаза” на Краснопролетарской улице в центре Москвы. Этот еще советский завод был основательно реконструирован в 2006 г., и сейчас это - “качественный” и “потрясающий воображение” деловой комплекс, следует из информации на сайте компании.

Заключив в 2006 г. предварительный договор, в бизнес-центр в 2007 г. переехал головной офис “Вымпелкома” - по сведениям Colliers International, это была одна из крупнейших  в истории московского рынка недвижимости сделка: сотовый оператор занял все три здания “Эрмитаж-Плазы”, что соответствует примерно 32 000 кв м. Через два года, в 2009 году, стороны заключили постоянный договор аренды сроком на десять лет - до 2019 г. В документе они указали, что ставка арендной платы устанавливается в долларах США по курсу Банка России на дату платежа, но платить арендатор будет в рублях по курсу на день оплаты. На тот момент получалось около 900 млн руб. в год.

Антон Быков, исполнительный вице-президент по юридическим вопросам и корпоративным отношениям компании “Вымпелком”

"Платежи были привязаны к курсу доллара по инициативе “Тизприбора”. А мы, как и остальные крупные арендаторы, фактически, не могли ничего изменять, когда заключали договоры с арендодателями недвижимости класса “А”. Кроме того, в течение пяти лет до 2006 г., когда был заключен предварительный договор, официальный курс доллара не превышал 32 руб., а колебания были незначительными. ЦБ в то время корректировал курс с помощью валютных интервенций, устанавливая при этом валютный коридор. За счет этого обеспечивалось соответствие между рыночными ценами и нашими платежами".

Однако, представитель “Тизприбора” настаивает на том, что стороны сознательно не прописали границы валютного коридора:

Алексей Станкевич, старший юрист КА “Мельницкий и Захаров”

"Арендатор экономил на том, что рост аренды за счет долларовой инфляции был на уровне 1-1,5% в год, в то время как рублевая инфляция приводила к росту ставок аренды на 10-12% ежегодно. В десятилетнем периоде ставка в рублях с учетом инфляции выросла бы вдвое и более, в то время как долларовая ставка за этот же период времени выросла лишь на 10-15%.
Для арендодателя, в свою очередь, ставка, номинированная в долларах, позволили привлечь на строительство “Эрмитаж-Плаза” валютный кредит от Альфа-банка. Здание было заложено банку, и он бы не согласовал ставку, номинированную в рублях".

Сейчас кредит в Альфа-банке погашен за счет валютного кредита, выданного в другом банке, уточняет Станкевич. Нынешнего кредитора он не назвал. По мнению представителей "Вымпелкома", этот аргумент "Тизприбора" выглядит достаточно странными.

Евгений Щеглов, партнер МГК "Делькредере", представляющей интересы "Вымпелком" в суде

"Валютный кредит «Альфа-банка» давно погашен, и "Тизприбор" не предоставлял в суды первой и апелляционной инстанций никаких документов о новом кредите, якобы взятом для рефинансирования и даже сейчас отказывается называть кредитора. Это заставляет сомневаться в существовании такого кредита."

Впрочем, юристы “Тизприбора” на момент заключения договора с "Вымпелкомом" понимали, что курс доллара может измениться - “это обычный предпринимательский риск”, подчеркивает Станкевич. Более того, по его словам, девелопер согласился сдать бизнес-центр “Вымпелкому” по цене $650 за кв м, несмотря на то, что на часть площадей здания был реальный претендент, готовый заплатить существенно больше: к 2010-2011 гг. рыночная цена на аналогичные площадки достигла $900 за кв м.

Первый кризис 2008-2009 гг.

Так или иначе, в 2009 г. мало кто мог представить, что в скором времени в России произойдет драматическая девальвация рубля, последствия которой ощутит на себе вся экономика страны. 

Евгений Надоршин, главный экономист ПФ “Капитал”

В теории, конечно, в 2009 г. можно было предусмотреть риск столь существенной девальвации, но я тогда не слышал ни одного такого прогноза. Острая фаза мирового экономического кризиса миновала, рубль дорожал, и была уверенность, что так и будет в течение как минимум нескольких лет. Более того - в тот момент ЦБ не рассматривал вариант ухода с валютного рынка и демонстрировал готовность поддерживать стабильность рубля".

И недвижимость в этом смысле не исключение: мало кто из тех, кто подписывал в то время договоры аренды, просчитывал подобные финансовые риски. По данным Colliers, в 2008-2009 гг. в рублях заключалось только около 30% договоров аренды офисных площадей, остальные - в долларах. Особенно сильным “перекос” был в сегменте офисов класса А. "Кроме того, в то время практически никто не прописывал валютный коридор", знает генеральный директор Infoline Иван Федяков.

Ольга Ясько, руководитель отдела консалтинга и аналитики, Knight Frank

"В 2009 г., когда заключался долгосрочный договор аренды между “Вымпелкомом” и “Тизприбором”, никто и представить не мог, что произойдет такая стремительная девальвация рубля. Более того, в то время вследствие кризиса 2008–2009 гг. долларовые ставки аренды (а тогда именно в этой валюте заключались договоры) упали практически в два раза, после чего рынок наблюдал их последовательный рост вплоть до 2014 г."

Кроме того, в докризисные времена условия рынка определял арендодатель, пользуясь, в отличие от нынешней ситуации, тем, что спрос превышал предложение, а у арендатора в этом случае зачастую не было возможности изменять условия стандартных договоров. "А кто-то особенно об этом и не задумывался, надеясь в случае непредвиденных обстоятельств договориться с арендодателем", напоминает Ольга Ясько.

Непредвиденные обстоятельства: санкции, плавающий курс рубля

Следом за спокойным началом 2010-х, когда казалось, что экономические потрясения кризиса миновали, пришел сложный для всех 2014 г. Начиная с весны, Евросоюз, США и ряд других стран начали поэтапно вводить экономические санкции против России, что мгновенно отзывалось волатильностью курса доллара. В ноябре 2014 года Центральный банк принял историческое решение и отпустил рубль “в свободное плавание”: отныне курсы валют определялись вне определенного ЦБ коридора, а по рыночным принципам. И уже в декабре 2014 г. доллар зашкалил за отметку в 80 руб. Через год, в начале 2016 г. ситуация существенно не изменилась: доллар стоил 73 руб. То есть, за два года американская валюта стала дороже почти в 2,3 раза.

Евгений Надоршин, главный экономист ПФ “Капитал”

"К концу 2014 г., когда на исчерпание внутреннего ресурса развития и банковский кризис наложились антироссийские и российские санкции, падение цены на нефть, в экономике не осталось никого, кого бы не задел этот кризис - ни мелких игроков, ни крупных, как “Вымпелком”. В дополнение к этому государство решило усилить свое влияние на многие рынки".

Рос доллар - росли долларовые издержки арендаторов.

Понимание рынка: первые уступки арендодателей

Столкнувшись с резкой девальвацией рубля в декабре 2014 г., участники рынка недвижимости начали активно пересматривать свои договоры: весь 2015 г. прошел под знаком переговоров, и к 2016 г. в новых и скорректированных договорах  практически всем удалось зафиксировать адекватный курс доллара либо перейти на рубли. «В нынешний кризис почти все девелоперы так или иначе пошли на уступки своим арендаторам, и все из них готовы к переговорам», комментирует Ольга Ясько, руководитель отдела консалтинга и аналитики, Knight Frank. Однако некоторым из них пересмотреть условия договора не удалось:

Иван Федяков, генеральный директор Infoline

Это связано с гигантской компенсацией, сложностью переезда или, как в случае с ритейлерами, уже “раскрученного” места".

Понимания не нашлось

Тем временем, арендные платежи “Вымпелкома” за штаб-квартиру по итогам девальвации рубля выросли с 907 млн руб. в 2009 г. до 2 млрд руб. в 2015 г. “Эти деньги неадекватны ни рынку, ни качеству и размеру помещения”, - утверждает Антон Быков, исполнительный вице-президент по юридическим вопросам и корпоративным отношениям “Вымпелкома”. Компания инициировала пересмотр соглашений с арендодателями, и в 2015 г. “Вымпелкому” удалось добиться внесения изменений практически во все договоры аренды, исходя из рыночных условий.

Единственной компанией, не пошедшей на компромисс, стал “Тизприбор”, говорит Быков. В декабре 2014 г. “Вымпелком” отправил девелоперу первое письмо, предложив в нем отменить валютную оговорку в договоре аренды. Но в ответе “Тизприбор”, по словам Быкова, ограничился встречным предложением незначительных изменений текста договора, не касавшихся размера арендной платы. Последовало еще два письма от “Вымпелкома” с предложением либо расторгнуть договор, либо изменить его условия, но все переговоры так и не увенчались успехом.

Алексей Станкевич, старший юрист КА “Мельницкий и Захаров”

"Мы вели переговоры с “Вымпелкомом”, обсуждали его предложение, выдвигали встречные предложения по изменению порядка уплаты арендной ставки, площади аренды - другое дело, что они не были приняты".

Евгений Щеглов, старший партнер КА “Делькредере”

"Наше предложение было расценено “Тизприбором” как попытка снижения ставки арендной платы. Однако мы считаем, что получение чрезмерной выгоды за счет арендатора - недобросовестное поведение со стороны арендодателя. Поэтому чтобы соблюсти баланс наших интересов, изменить условия договора было необходимо".

Но и просто съехать из “Эрмитаж-Плаза” было нельзя: в этом случае “Вымпелком” все равно должен был оплатить аренду до 2019 г . - а это около $70 млн.

Придя к выводу, что конструктивного диалога с арендодателем не получается, “Вымпелком” стал готовиться к переезду: в октябре 2015 г. гендиректор компании Михаил Слободин заявил журналистам, что “в ближайшее время” штаб-квартира будет перенесена в более компактный офис. Он пояснил это желанием развивать концепцию open-space и других инновационных форматов, а также оптимизацией издержек. “Действующий офис довольно дорогой”, - сказал тогда Слободин.

Антон Быков, исполнительный вице-президент по юридическим вопросам и корпоративным отношениям “Вымпелкома”

"Планируя переезд, мы рассчитывали на то, что суд удовлетворит наши требования. Этот вопрос по-прежнему обсуждается, и переезд с высокой долей вероятности состоится: С учетом оптимизации, перевода части сотрудников на удаленную работу и части функций на аутсорсинг, потребность компании в площадях будет значительно ниже уже в следующем году. “Вымпелком” уже освободил одно из трех зданий нынешней штаб-квартиры".

Читайте далее: Договор дороже денег: как спор «Вымпелкома» с «Тизприбором» дошел до суда